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城镇住宅建设用地使用权续期方式探讨

作者:安生 | 来源:互联网
2021-01-14 00:48:59

   

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摘 要:2016年,温州首批20年住宅建设用地使用权期限到期,这一事件引起广泛的社会关注。并由此引发了关于物权法中关于城镇住宅建设用地续期方式的大讨论:城镇住宅建设用地使用权是否免费续期;城镇住宅建设用地使用权如何续期等。《物权法》当年立法缺陷是产生问题的主要原因,续期问题争论的实质是土地使用权的更新。立足我国的基本国情,结合德日土地使用权实践经验,确立续期方式所应坚持的基本原则,以征税的方式可破解当前建设用地使用权续期方式的困局。

关键词:物权法;城镇住宅建设用地使用权;续期方式

中图分类号:D922.3;F299.23 文獻标识码:A 文章编号:2095-4379-(2017)29-0014-03

作者简介:何欧阳(1995-),男,汉族,湖北荆州人,本科,中国矿业大学(北京),研究方向:法学;刘彩云(1996-),女,汉族,山西晋城人,本科,中国矿业大学(北京),研究方向:法学;陈昭妃(1996-),女,汉族,浙江义乌人,本科,中国矿业大学(北京),研究方向:法学;梁文馨(1995-),女,汉族,陕西西安人,本科,中国矿业大学(北京),研究方向:法学;贾浩(1996-),男,汉族,山东聊城人,本科,中国矿业大学(北京),研究方向:法学。

一、城镇住宅建设用地使用权续期方式之由来

1990年我国颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行以下条例,其第12条规定了各类用途土地的出让最高年限,“(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。”而温州出现20年住宅建设用地的原因恰恰是:上世纪90年代,在土地出让政策开始执行时,该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择给予办理出让手续。这是地方政府灵活实施政策的产物。

随后在2007年,我国颁布了《物权法》,其中第149条的规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但这一规定只说明了可以自动续期,但是关于续期的适用范围,续期是有偿还是无偿、可以续期几次、每次续的时间等具体操作问题都没有详细的规定。

于此问题的立法搁置,立法者的解释是:“绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年,如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务,目前还缺少足够的科学依据,几十年后,国家富裕了,是否还要收土地使用金,应当慎重研究,物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定,也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。”由此可知,立法者出于国家的综合国力与发展程度,故而没有给出具体解决方案。

二、立法缺陷导致续期方式的问题争论之实质

我国城镇住宅建设用地使用权续期问题,是随着我国改革开放和城市化进程的深入推进而逐渐凸显的一个社会问题。关于城镇住宅建设用地使用权问题,主要存在以下几方面的现状:

首先,从目前的现实情况来看,我国住宅建设用地使用权的法定70年的最高年限,随着时间的推移日益临近,同时,还有一些规定年限少于法定最高年限的土地则更为紧迫地面临着期限即将届满的难题。

其次,从法律的层面来看,我国现有关于住宅建设用地续期问题的法条内容十分单薄,仅在我国2007年颁布的《中华人民共和国物权法》第149条第1款中有所规定,缺乏明确而细致的规定。

住宅建设用地使用权的续期主要存在以下问题:续期的费用,续期的期限与次数,续期的方式。

首先,关于续期的费用问题,主要围绕续期费用的有无以及续期费用的计算上。续期费用的有无即对于有偿续期与无偿续期的争论是这一问题中与民众的根本利益关系最为紧密且关键的一个部分,这个问题的处理直接体现了政府与民众的利益博弈。

对于这一问题,有以下几种观点:

观点一,住宅建设用地使用权期限届满后应当无偿续期,不应再支付任何土地使用费。这种观点主要是出于对法条的文理解释以及保护公民的房屋所有权。

观点二认为应当有偿续期。这主要是为了体现土地所有权国有的特点,同时兼具鼓励劳动创造、提供财政收入等作用。

观点三认为住宅建设用地使用权届满后可以自动续期,但同时有偿使用。遵循国有土地有偿使用的原则是很有必要的。但是土地的有偿使用不等于土地的有偿续期,有偿续期只是有偿使用的方法之一,也就是说可以通过缴纳土地税款或者其他方式来实现土地的有偿使用,从而解决土地续期费用的问题。