响水生活网

互联网大厂:迅速崛起的商办市场新贵

作者:安生 | 来源:互联网
2021-10-13 10:32:13

   

十一小长假刚过,“字节跳动控股房产中介”一度成为热搜,而其背后实则折射出互联网企业拿地热。

01互联网拿地热

自2021年起,字节跳动先后在北京、杭州、深圳、上海等地6次拿地,总投资金额超过200亿元,成为拿地规模最多的互联网大厂。2021年11月,创始人张一鸣还豪掷50亿元在北京拿下字节跳动的首个自住产权办公楼。转至2021年,字节跳动更是在7月和9月接连3次出手,继续布局沪杭。

字节跳动不是第一个拿地的互联网企业,搜狐、百度、腾讯、阿里、美团、小米、京东等众多互联网大厂已经成为土地市场一支不可忽视的力量。

公开数据显示,仅在杭州,阿里就有淘宝城、菜鸟网络等四大总部园区,建筑总面积超过220万平方米,市值近500亿元;腾讯在全国持有的办公楼和土地市值数百亿元;百度也在全国拿地布局,投资已经超过百亿元。 

近期互联网大厂拿地情况

(来源:财经新地产根据公开资料不完全统计)

02内卷商办市场

腾讯作为国内互联网行业的巨无霸,业务遍及全国,它的办公楼也在全国多处落子。据不完全统计,腾讯公司名下物业遍布深圳、北京、上海、天津、重庆等7座城市,且每一个城市都建设了地区总部,仅北京的腾讯总部就价值150亿元,而深圳更是有多处自有产权办公楼。在寸土寸金的北上广深,腾讯不小心成为一线城市知名的“开发商”。

和硕机构首席分析师郭毅认为,互联网大厂热衷拿地是因为这些企业的业务链条比较长,因而分支机构多,需要的员工多,租金成了他们较大的一种成本开支。在“租房是消费,买房是投资”的理念下,以相对较低的成本拿地建楼成为这些互联网大厂的新招。

“但隔行如隔山,近年来房地产行业的利润持续走低,盈利水平远不如互联网行业。”郭毅对互联网企业进入房地产行业持否定态度。

中原地产首席分析师卢文曦同样判断,即便互联网企业的拿地规模在逐渐增加,也不会对房地产行业带来显著影响。“他们所拿地块基本都是商业用地和文体用地,不能建设房地产行业中的主流产品——住宅,并且地块区位比较零星,也难以对主流地产构成冲击。但会对写字楼市场带来冲击。”

全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯接受采访时透露,2021 年下半年以来,一线城市的写字楼空置率基本上是在 20% 上下运行,创下 10 年来的新高。上海跟深圳甚至超过了 25% 的空置率。全国的写字楼空置率接近 30%,商业用房高达 35% 左右。这些互联网大厂原本是写字楼的消费大户,现在他们不断拿地自建大楼,势必会给写字楼市场造成一定影响。

“从业务发展角度看,互联网大厂的拿地是顺理成章的事情。但房地产不是这些互联网大厂目前的主营收入,短期内也不会发展成为其核心的业务部门。”同策研究院研究总监宋红卫认为,他们的拿地逻辑还在于企业的资产配置需要,“互联网企业拿到的地块通常没有住宅配套,且多是以底价竞得。而对一线城市来说,较之住宅类产品,商业地产的升值空间更大。”

据财经新地产统计,最早在国内拿地的互联网巨头是搜狐,当时其以1.1亿美元拿下北京五道口附近一幅地块,建立起搜狐的办公大楼集群,目前搜狐市值缩水至8.5亿美元,而这三座写字楼的估值则已升至10亿美元以上。

在卢文曦看来,互联网企业将总部大楼建设成地标性建筑,相当于给企业品牌“打了广告”。“不仅这些办公楼具资产升值的空间,企业还节省了一笔营销费用。”

结合国内一二线城市的写字楼租赁状况,互联网企业占据整体市场的20%-25%,其已是商办市场的承租大户,需求也越来越强劲。以北京和上海为例,尽管受疫情影响导致商办整体市场活跃度一度走低,但互利网企业的租赁需求几乎未受影响、甚至有增无减。

“尤其是新兴互联网企业,近期只要是‘大’的交易全是这类企业。”一位熟识商办市场的业内人士告诉财经新地产,他甚至“震惊”于这类需求的强劲,“业务发展怎会需要这么大的办公空间?招聘这么多的人?”而现在的商办租赁主力军确是新兴互联网企业,“除此之外,没有了”。